Контрол на наема

Контролно рали под наем в Сиатъл, 2019
Мрачната наука
Икономика
Икона икономика.svg
Икономически системи

$ Пазарна икономика
Смесена икономика
Социалистическа икономика


Основни понятия
  • Капиталистически реализъм
  • Централна банка
  • Икономическо неравенство
  • Икономика
  • Трети начин
Хора

Контрол на наема е правила за събиране, основно съсредоточени около прости контрол на цените , по-специално a таван на цените при отдаване под наем на недвижими имоти, като фразата най-често се отнася до жилища под наем. Подобно на повечето форми на регулиране на пазара, контролът на наемите изолирано може да доведе до редица нежелани последици. Въпреки че тези последици са отдавна установени, поддръжниците често ги пренебрегват, било поради невежество или политическа неискреност .

Съществува един контрапример за контрол на наемите в Калифорния, който няма контрол на наем на държавно ниво, но който ограничава поскъпването на недвижимите имоти (за целите на данъчното облагане) с процент, сравним с този, приложен за контролираните увеличения на наемите. Предложение за Калифорния 13 , приет през 1978 г., доведе до редица различия в жилищния пазар в Калифорния и структурата на неговото данъчно облагане в сравнение с други юрисдикции.

Съдържание

Типични компоненти за контрол на наемите

Например в Ню Йорк контролът на жилищните наеми (наречен „стабилизиране на наема“) обхваща следните политики за сгради с повече от шест блока, построени преди 1973 г .:

  • Наемателите имат законно право да подновяват лизинговите си договори за неопределено време, а наемодателите трябва да преминават през съдилища за настаняване, за да изгонят наемателите, което те могат да направят само по определени законово предписани причини (като продължително неплащане на наем).
  • Увеличаването на наемите при подновяване на лизинг се определя от държавна агенция. Обикновено тези увеличения на наемите са значително по-малко от процента на инфлация .
  • Увеличенията на наемите над определените процентни граници се допускат само когато се правят капитални подобрения на сграда като цяло, като например инсталиране или подмяна на асансьори. Увеличението на наема, свързано с капиталови подобрения, се изчислява по законово установена формула.
  • Разходите за наем на дадена единица се преобръщат между наемателите, с известно допълнително увеличение, позволено да покрие разходите за обновяване на блока.

Преди 2019 г. политиките се различаваха по следните начини:


  • Увеличението на наемите с по-голям процент беше позволено между наемателите, дори без да се ремонтира единица. Тази политика беше прекратена, защото създаде стимул за незаконни изгонвания.
  • Когато наемът за дадена единица надхвърли определена цена (преди това 2500 долара / месец), наемът за тази единица ще бъде трайно дерегулиран и може да бъде определен на каквато и цена да носи пазарът. През годините тази политика доведе до значителен спад в броя на стабилизираните под наем апартаменти в Ню Йорк.

Типични външни последици от контрола върху наемите

От основна икономическа гледна точка, когато правителството не плаща за изграждането на нови жилища, контролът върху наемите може да доведе до значително надвишаване на търсенето на жилища, а частните наемодатели и разработчиците на контролирани от наема жилища губят каквито и да било пазарни стимули, които са имали преди това . Контролът на наемите постига заявените цели само когато е съчетан със значителни публични инвестиции в жилища. Докато различни правителства са инвестирали в жилища в различни моменти от историята, най-видният съвременен пример е Сингапур .



В исторически план, Съединени щати , Великобритания , и съветски съюз всички са построили значителни количества обществени жилища веднага след това Втората световна война , но никой от тях не поддържа първоначалното си публично финансиране на жилищно строителство и поддръжка след 60-те и 70-те години, а публичните жилища драстично надвишават планирания си живот (както при Хрушчовкас ) или се влоши толкова бързо, че да не достигне планирания си живот (както при Pruitt-Igoe ). Причините за този спад в публично финансираните жилища варират, от промяна в приоритетите на разходите към Студена война военно-промишлен комплекс да се прокси реакция срещу десегрегация и американския Движение за граждански права .


При липса на трайно публично финансиране, контролът върху наемите беше изключително бедствие. Да цитираш Пол Кругман , Нобелова награда -печелене Ню Йорк Таймс колумнист и професор по икономика:

Анализът на контрола върху наемите е сред най-разбираемите въпроси в цялата икономика, а сред икономистите, така или иначе - един от най-малко спорните. През 1992 г. анкета на Американската икономическа асоциация установява, че 93% от нейните членове се съгласяват, че „таванът на наемите намалява качеството и количеството на жилищата“. Почти всеки учебник на първо ниво съдържа казус за контрол на наемите, използвайки известните му неблагоприятни странични ефекти, за да илюстрира принципите на търсене и предлагане.


Някои икономисти отиват още по-далеч в своите критики. The Либертариански Институт Фрейзър цитира Шведски икономист Печене на Линдбек , описвайки контрола на наемите като „най-ефективната техника, известна в момента за унищожаване на град - с изключение на бомбардировките“. Излишно е да казвам, че хората имат силни мнения по въпроса.

Следващите раздели разглеждат по-подробно специфичните последици от контрола на наемите.

По-дълго жилище

Когато контролът върху наемите се прилага на база единица (а не универсално), наемателите се движат по-рядко, отколкото биха могли на открит пазар на жилища. Например в Ню Йорк , който има контрол на наемите по-дълго и по-строго от всеки друг голям американски град, годишният темп на оборот на апартаментите е по-малък от половината от средния за страната, а делът на наемателите, които живеят в един и същ апартамент от 20 години или повече, е повече от два пъти средно за страната. Това се случва отчасти, защото наемателят може да не успее да намери нов апартамент на достъпна цена като този, в който живее в момента, и тъй като наемите не изграждат собствен капитал, наемателите не могат да прехвърлят увеличение на стойността на настоящия си апартамент, когато преминаване към нов.

По-дългият срок на жилищно настаняване по своята същност не е от полза. Наемателят може да смени работата си и в крайна сметка да пътува значително по-дълго. Наемателят може да иска да съжителства с партньор или да има деца и да намери сегашния си апартамент твърде малък. Един празен гнездец може да се озове в далеч по-голям апартамент, отколкото е необходим на иначе скъп жилищен пазар, където те не могат законно да отдават под наем на други хора, които имат нужда някъде да живеят. И отново, тъй като лизингът не създава собствен капитал, празен гнездо не може да „осребри“ стойността на твърде голям апартамент, за да се издържа в пенсия. Иначе пазарите на скъпи жилища със значителен контрол на наемите имат по-малки размери на домакинствата: през 2001 г. 49% от Сан Франциско Жилището, контролирано под наем, имаше само един обитател, докато през 2010 г. в САЩ преброяване показа, че в Манхатън , където почти половината от всички апартаменти са стабилизирани под наем, близо 46% от всички апартаменти са имали само един обитател, в сравнение с 27% в цялата страна.


Намалено помещичество

Дори когато правителствата не субсидират пряко собствеността на индивидуални домове, ограничаването на наема се увеличава значително под нивото на инфлацията, което ще направи частната собственост на жилища под наем все по-неикономични, в много случаи такива сгради се превръщат в кооперации или кооперации. Под контрол на наемите от 1947 до 1977 г. в Англия и Уелс частно построените жилища под наем спадат от 61% от всички жилища през 1947 г. до едва 14% от всички жилища през 1977 г. (Този период от време обаче съвпада и с исторически високо в британските правителствени инвестиции в общински жилища.) По време на 8-годишния контрол на наемите във Вашингтон през 70-те години броят на наемите в града намаля от малко над 199 000 на под 176 000. След въвеждането на контрола под наем в Бъркли, Калифорния, броят на частните жилища под наем, достъпни за студенти в университета там, намаля с 31% за пет години.

Diamond, McQuade и Qian (2018) установяват, че контролираните под наем сгради в Сан Франциско са били с 8% по-склонни да се превърнат в жилище, отколкото сградите от контролната група. В сравнение с нивата от 1994 г., броят на наемателите, живеещи в третирани сгради, е намалял с 15% спад, а броят на наемателите, живеещи в контролирани от рентата обекти, е намалял с 25%, поради разрушаването и подмяната или превръщането на съществуващи структури в собственик -заето жилище. Намалението с 15% на малки многофамилни жилища под наем вероятно е допринесло за увеличаване на разходите за отдаване под наем на жилища в дългосрочен план, ефективно субсидирайки цените за наем от 1994 г. с тези бъдещи увеличения. Тъй като контролът върху наемите в Калифорния позволява цялостно преустройство на жилищни сгради, вместо да позволява само кооперативно преобразуване със съществуващи жители (както в Ню Йорк), намаляването на броя на контролираните под наем жилища в Сан Франциско корелира с общия спад на достъпността на жилищата.

The Институт Катон с ужас установи, че в рамките на 3 години след налагането на контрол върху наемите в Торонто, Канада през 1976 г. 23% от всички наемни жилища в обитаваните от собствениците жилища са изтеглени от пазара на жилища и това, което е още по-лошо, в рамките на 5 години контролираната от наема сграда е спаднала с над 40%. Контролът на наемите също намалява приноса на наемодателите към реклама пазар: споредВременатана Лондон , разширяването на контрола на наемите от 1975 г. в Англия покриването на обзаведени единици доведе до 75% намаление на рекламата за тези единици в Лондонския вечерен стандарт в сравнение с предходната година.

Намалено спекулативно жилищно строителство

Когато контролът на наемите обхваща цял жилищен пазар, частното строителство на нелуксозни жилища става неикономично. Девет години след края на Втората световна война , не беше построен нито един нов апартамент в Мелбърн, Австралия . След прилагането на контрола на наемите през 1979 г. в Санта Моника, Калифорния , разрешителните за строеж са намалели с 90% за 5 години. Изследване на контрола на наемите в различни страни заключава: „Нови инвестиции в частни несубсидирани жилища под наем по същество не съществуват във всички европейски страни, в които се изследва, с изключение на луксозните жилища“.

Жилищни лотарии и корупция

На пазари, където правителството не плаща за изграждането на нови жилища, търсенето на жилища може значително да надхвърли предлагането. Вместо жилищните единици да се отдават под наем на потенциалния наемател, който желае да плати най-високия наем, наемите на практика се възлагат чрез лотария или чрез по-безскрупулни средства като (обикновено незаконни) подкупи . Когато е изправен пред редица икономически неразличими наематели, наемодателят може да бъде по-склонен да прибегне до незаконна дискриминация въз основа на защитени от закона характеристики.

(Незаконното изнудване или расова дискриминация от наемодателите настрана, независимо дали търгът на ограничени ресурси или тяхното разпределяне чрез лотария е по-справедлива и справедлива система е отворен философски въпрос.)

Когато е позволено произволно увеличаване на наема между наемателите, наемодателите трябва да договорят прекратяване на наем, което те могат да направят, като предложат „изкупуване“ на по-нископлатен наемател или чрез незаконно и пасивно-агресивно намаляване на жизнеността на обекта (т.е. чрез унищожаване или) или принуждаване на наемател по друг начин.

Стареене и влошаване на сградата

Високите разходи за придобиване на съществуващи стабилизирани под наем сгради за разрушаване и подмяна могат да доведат до това сградите да продължат по-дълго, отколкото биха направили иначе. Проучване на жилищата в Сан Франциско през 2001 г. установи, че три четвърти от контролираните от него наеми жилища са на повече от 50 години и 44 процента на повече от 70 години. По същия начин в Ню Йорк значителна част от съществуващите жилища все още са стабилизирани под наем, въпреки че стабилизирането на наемите се прилага само за сгради, построени преди 1973 г. Дали този предвоенни апартамент е очарователен, кошмар или и двете, отново е спорно.

Следвоенна Русия и други комунистически страни инвестираха сериозно в реконструкция на жилища, унищожени по време на войната, като същевременно се нуждаеха от бърза урбанизация. Ограничените икономики на тези страни доведоха до изграждането на жилища възможно най-евтино с оглед на по-късна реконструкция. В Русия тези сгради са били известни като Хрушчовки. Тъй като икономиката на Съветския съюз става все по-замираща през 70-те и 80-те години, това привидно временно жилище отдавна надживява планираната си остарялост, допринасяйки за стереотипното безшествие на съветските градове.

В комунистическите страни без средства, с които средствата или урбанизацията за изграждане на масови обществени жилища, като Виетнам, липсата на приходи от наеми също е довела до влошаване на съществуващите жилища:

„Американците не можаха да унищожат Ханой, но ние унищожихме града си с много ниски наеми и контрол. Разбрахме, че е глупаво и че трябва да променим политиката “, каза виетнамският революционер, дипломат и политик Нгуен Ко Тач в известен цитат.

Независимо от присъщата стойност на възрастта на дадена сграда, в пазарните жилища, където търсенето значително надвишава предлагането, наемодателите все повече губят икономическия стимул за ремонти или дори рутинна поддръжка, а получаването на ремонти, предвидени от жилищния кодекс, може да изисква правна намеса, която много наематели може да е малко вероятно да се направи. Сградите, които не се превръщат в собственост на наематели (както по-горе), могат постепенно да се превърнат в опасни (и неприятни) жилищни квартали.

Изкривено градско развитие

Повишените разходи за изселване на наематели увеличават разходите за подмяна на съществуващи жилищни сгради, а в градовете с нарастващо население високите разходи за преустройство могат да допринесат за разрастването на градовете. Същата икономика обаче играе ролята на жилища, обитавани от собственици, като в САЩ предимно еднофамилни къщи в крайградски тракти, заети от собственици.

Контролът на наемите може също да корелира с търговските и индустриалните свободни работни места, които драстично надвишават жилищните цени. Проучване от 2003 г. в Съединените щати установи, че въпреки изключително ниските свободни места в жилищата, Ню Йорк, Сан Франциско и други градове с контрол на наемите имат висок процент от две десетилетия свободни места от 12% в сгради, използвани от бизнеса и индустрията.

Ню Джърси

Подобно на холандския тунел, контролът на наемите също може да доведе до Ню Джърси . За разлика от Ню Йорк, законите за контрол на наемите в Ню Джърси са много, много слаби и дори не са толкова ефективни за постигане на целите, които привържениците на контрола върху наемите се стремят да постигнат. Независимо от това, много привърженици на контрола на наемите очевидно цитират Ню Джърси като успешен пример.

Бездомност

Проучване от 1997 г. установи, че „съществуването на закон за контрол на наемите се очаква да увеличи населението на приютите в града с .03%, а населението на улицата с .008%,При равни други условия. ' Въпреки че ефектът може да бъде незначителен, вероятно е да се контролира наема корелира с нетно увеличение на бездомността.

Алтернативи за контрол на наемите

При липса на държавни субсидии, промените в зонирането (като увеличаване на плътността или преобразуване на земеползването), както и по-цинично изхвърляне на защитата на околната среда и жилищните разпоредби под автобуса могат да увеличат предлагането на жилища. Хюстън, Тексас , съвсем на видно място няма кодекс за зониране на земеползването (въпреки че регламентира развитието и по други начини, в допълнение към заветите и ограниченията), а жилищата в Хюстън са сравнително достъпни, което Списание Reason мисли, че е невероятно убедително. [ Списание Slate ] е проучил ефектите от уникалния подход на Хюстън към градското планиране и е стигнал до извода, че поне не е допринесъл за уязвимостта на ураганите. По-ранен редактор на тази статия от RationalWiki също предлага намаляване на търсенето на жилища чрез „премахване на жилищните ползи и намаляване имиграция , 'но заключи, че„ това вероятно няма да е необходимо. ' Дали възможността да си позволите жилище е продажна точка за живеене Неолиберален Hellscape е, отново, ценностна преценка, оставена на читателя .